この記事は、
**これから家を売る人が「判断を間違えないための実務ガイド」**です。
感情や体験談は省き、
- 売却の手順
- お金が動くタイミング
- 注意すべきリスク
- スケジュールの考え方
といった、実際に使うための情報だけを整理しています。
自宅売却の基本的な手順
一般的な自宅売却の流れは次の通りです。
- 一括見積もりを取る
- 査定額を確認する
- 不動産会社を選定する
- 仲介契約を結ぶ
- 売却広告を出す
- 内覧対応
- 仮契約
- 住宅ローン本審査
- 本契約
- 引き渡し・引越し
多少の前後はありますが、
この流れを把握していれば大きな判断ミスは避けられます。
売却にかかる費用と支払いタイミング
査定・広告費
- 査定は基本的に 無料
- 広告費も原則 不動産会社負担
売主が支払う主な費用
- 仲介手数料
→ 成約価格の3％＋消費税 - 支払いタイミング
→ 引き渡し完了後
売却活動中に、売主が先にお金を支払うケースはほとんどありません。
契約後にキャンセルした場合のリスク
注意が必要なのは 売買契約後 です。
- 売主都合で契約解除
→ 仲介手数料が発生 - 買主への違約金
→ 手付金の倍額
「どこまでが戻れる段階なのか」を、
契約前に必ず確認しておく必要があります。
査定額の考え方と注意点
査定額＝売れる価格ではない
- 実際の成約価格は、査定額より下がるのが一般的
- 目安として 2割程度下がる ケースも珍しくありません
極端に高い査定額には注意
- 囲い込み目的の可能性あり
- 「まず預かるため」の数字である場合があります
査定額が妥当かを自分で確認する方法
専門知識がなくても、次の方法で確認できます。
- SUUMO
- アットホーム
で、近隣中古物件の成約価格をチェックする。
これだけでも、
その査定が現実的かどうかの判断材料になります。
不動産会社は敵ではない｜基本的な考え方
不動産会社は、売主の敵ではありません。
なぜなら、不動産会社の報酬は
成約価格の3％＋消費税 が基本であり、
成約価格が高いほど取り分も増える からです。
つまり、
売主と不動産会社は「高く売る」という目的が一致しています。
重要なのは、
- 複数社と実際に会う
- 相性を見る
- 誠実に動いてくれる担当者を選ぶ
不動産会社は「使う相手」ではなく、
一緒に高く売るためのパートナーとして選ぶのが現実的です。
仲介手数料と情報公開の仕組みについて（補足）
仲介手数料の 3％＋消費税 は、
法律で定められた 上限額 です。
実務上は、取引条件や状況によって
必ずしも固定とは限りません。
また、不動産取引では、
- 売主側
- 買主側
の両方から手数料を受け取る
「両手取引」 になるケースもあります。
物件情報は、
国土交通省指定のシステムである レインズ に登録され、
他の不動産会社にも共有される仕組みになっています。
これらを知っておくことで、
不動産会社の提案や動きを
感情ではなく構造として理解しやすくなります。
※ 仕組みの詳細や注意点は、別記事で解説しています。
不動産会社と話すときの基本姿勢
- 知ったかぶりは不要
- ただし 完全に丸腰は避ける
用語を完璧に理解する必要はありませんが、
質問ができる程度の基礎知識は必要です。
事前学習としては、
漫画の『正直不動産』のような分かりやすい教材が実用的です。
内覧対応の現実と、無駄を減らす考え方
内覧は、
知らない人が自分の生活空間に入ってくる工程です。
特に「住みながら売却」する場合、
内覧対応は想像以上に負担になります。
そのため、不動産会社に対して
内覧希望者が住宅ローンの仮審査を通過しているか
を確認しても問題ありません。
売主側の負担を減らすための、合理的な判断です。
高く売るために最も影響が大きい要素
結論は明確です。
見た目（写真・内覧）が最重要。
- 写真撮影前
- 内覧前
の掃除は、費用対効果が非常に高い工程です。
今すぐできる具体的な対策
- 水洗金具を磨く
（100均のマイクロファイバークロスで十分） - 排水溝の匂い対策
（パイプスルーでOK） - 写真撮影は
午前中の自然光が入る時間帯
手間は少なく、効果は大きい部分です。
引き渡し時期は「転居逆算」で決める
仮契約時に決める 引き渡し日程 は非常に重要です。
- 転居先探しは引越し予定の約2か月前 が目安
- 早すぎると二重支払いのリスク
- 遅すぎると住居未確保のリスク
仮契約の段階で
少し余裕のある引き渡し日 を設定できると、
後半の負担が大きく減ります。
まとめ｜この記事の位置づけ
この記事は
**自宅売却物語の「実務編」**です。
- 感情や背景 → 自宅売却物語
- 判断・手順・注意点 → この記事
必要なところだけ拾って、実務に使ってください。
免責事項
この記事は、筆者自身の経験と調べた範囲の情報をもとにまとめています。
不動産取引は状況によって大きく異なるため、最終的な判断は不動産会社などの専門家にご相談ください。
本記事は判断材料の一つとしてお読みいただければ幸いです。
コメント